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        二手房交易已轉變為買方市場

         

        發布時間:2023-06-25    字號:【

          上海易居房地產研究院20日發布《二手房掛牌激增現象研究》報告。報告認為,二手房掛牌這個問題是今年上半年房地產最重大的問題,需要高度關注。二手房“愁賣”問題凸顯,賣方市場已變為買方市場。

          報告選取了全國13個重點城市二手住宅掛牌量的情況。統計顯示,今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套,相比今年年初159萬套增長了25%。這說明,今年上半年二手房出售意愿很強,但由于市場交易遇阻,進而產生了房源激增的問題。從絕對規???,重慶、成都和上海的二手房掛牌量規模相對大,6月初分別為22、20和18萬套。同時,對比年初掛牌規模,今年6月份上海、武漢和西安的增速最大,分別為82%、72%和40%。

          全國13城二手住宅掛牌量(套)

          統計顯示,今年一季度全國13城二手住宅去化周期為10個月,而二季度該指標為15個月,出現明顯增長。通俗理解是,當前二手房掛牌量激增的情況下,二手房要出手,則交易周期將明顯延長,即增加5個月的時間。此類問題在這13個城市中都有所體現。報告認為,二手房出售的難度驟然加大,容易產生恐慌性降價的問題,也會影響房東“賣一買一”的操作。

          全國13城二手住宅去化周期(月)

          報告對全國13個城市二手住宅掛牌量進行房齡分析。占比最大的為10-20年房齡的房源,此類房源屬于2003年以來新建的房子。這說明目前房源掛牌行為中,并非都是盲目或恐慌性的拋售,而更多是源于真實的換房需求。房齡小于5年的房源,屬于最近幾年高位接盤的項目,目前沒有出現大規模的拋售現象。而房齡超過30年的二手房,其占比也不高,說明目前二手房市面上房源結構還不錯,即不至于出現大量老破小擠占市場的情況。

          全國13城二手住宅掛牌的房齡結構

          報告對全國13個城市二手住宅掛牌量進行戶型分析。從掛牌的主力戶型看,主要為60-90平方米的戶型。此類戶型的房東恰是首次改善型的主力軍。我們認為,疫情三年后潛在的換房需求確實還是存在的,也是充足的,即市場需求沒有萎縮。但由于此類房源掛牌量激增,所以拖累了房屋出手的速度,也影響了一些新房項目的認購速度。2)關于近期豪宅拋售的現象受到了外界的關注。從此次數據上可以看出,若把豪華戶型和頂豪戶型進行加總,其占比為7%。該比值略高但不夸張,說明存在部分拋售現象但風險可控。

          全國13城二手住宅掛牌的戶型結構

          報告認為,二手房掛牌激增現象屬于今年上半年非常重大的問題,尤其需要進行關注。從結構分類來看,雖然存在一些恐慌性拋售或急于套現等情況,但其占比或風險是可控的。而占比較多的則屬于置換需求或換房需求。該市場結構對于政策制定有啟發,即后續如何盤活此類剛需二手盤,同時為改善型置業需求創造更好的環境,是非常關鍵的問題。此類房源的加快流通,對于盤活二手房、激活一手房市場等都有至關重要的作用。

          報告指出,過去二手房市場實際上處于“不愁賣”階段,因為當時市場需求總體處于上升階段。而今年上半年則處于“愁賣”階段。這一重大變化或風險需要關注,這也意味著當前二手房市場正悄然從賣方市場轉變為買方市場?;谶@一判斷,報告認為,后續對二手房的刺激政策,不應簡單停留在短期政策松綁的視角,而要從中長期二手房盤活和可持續發展的視角進行。唯有這樣,才能有效防范二手房交易風險和金融風險等問題,真正打通二手房交易梗阻,最終促進二手房市場的平穩健康發展。



        文章來源:中國網地產

         
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